法制晚報訊(記者 王選輝) 6月26日上午,呼和浩特房地產開發監督管理處正式發表取消樓市限購令的實施意見,成為全國首個“破限”的城市。
  《法制晚報》記者梳理髮現,據不完全統計,在呼市正式放開限購之前,南寧、天津、無錫、溫州等18城已明確發文或表態限購政策已做調整。此外,福建、杭州、長沙等地“破限”傳聞頻出。
  今天上午,中原地產首席分析師張大偉在接受法晚記者採訪時指出,很多城市為了整體經濟發展,“破限”的要求非常迫切,除一線城市和超1000萬人口城市外,預計30個以上城市將在年內取消限購。
  政策博弈?呼市新政發佈後又“回爐”
  當各地暗流涌動,鬆綁“小動作”不斷的時候,呼和浩特光明正大地率先打破限購令。
  6月24日,呼市首次公佈了這份涉及取消限購、對外來人口放開、調整公積金政策的樓市文件。
  通知提出,要充分發揮市場對資源配置的決定性作用,取消商品房銷售方案備案的制度,居民購買商品住房(含二套住房)在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時,不再要求提供住房套數查詢證明。
  但當天下午網站的鏈接就失效了,官方給出的原因是“有錯別字”。
  然而,到了26日晚上,文件將“二套住房”改為“二手住房”後再度發佈。由此,國內執行了三年多的限購政策終於打開了“缺口”。
  呼和浩特市房地產開發監督管理處處長冀罕鋼接受媒體採訪時表示,政策的出台,基於對當地房地產市場的多角度考慮,是符合客觀實際的,下一步會認真落實。至於此前文件的更改,並沒有外界猜測的所謂“一度被叫停的博弈過程”。
  崩盤邊緣 呼市住宅庫存需消化十年
  對於呼和浩特在國內首出限購鬆綁政策,《法制晚報》記者採訪了中原地產首席分析師張大偉。
  張大偉認為,實際上,呼和浩特樓市已經接近崩盤。呼和浩特總人口300萬,其中城市人口僅200萬,作為一個二線末的城市,其目前住宅庫存高達12萬套,而平均每月也就成交1000套。所以,消化目前庫存需要起碼10年。更嚴重的是,最近幾年每年的供應量都達數百萬平方米,最近5年政府賣了住宅用地合計2120萬平方米,未來潛在供應起碼還有10萬套以上。
  “12萬套住宅,按照一戶3人計算,可以容納36萬人居住。疊加潛在供應,可以容納70萬人以上,基本可以滿足目前呼和浩特3戶人可以再買一套。”張大偉分析。
  張大偉說,按照呼和浩特市的目前市場結構,已經具備了所有崩盤的特征,如果不再大規模救市,年內房價將出現暴跌,即使放開限購,對一個庫存去化10-20年的城市來說,因為人口增加少,也效果有限。
  除非再現2009年的救市,否則呼和浩特樓市起碼將面臨5年以上的蕭條期。對於這類城市,目前首先應該做的是立即暫停所有土地出讓,開始消化庫存。如果再賣地,任何救市政策都將無效。
  全國形勢 兩月18地欲出手救市
  2011年1月,國務院出台新“國八條”,規定各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,在一定時期內,要從嚴制定和執行住房限購措施,即本地人限購第三套房,而外地人必須繳納社保或納稅滿一定年限方可購房。此後全國共46個城市出台限購政策,至今已超過3年。
  早在呼市正式“破限”之前,國內已有多個城市“蠢蠢欲動”。今年4月底,南寧市房管局率先發文稱:從2014年4月25日起,廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。
  而按以往的限購政策,外地市民如果不繳納社保或納稅滿一定年限,是不能在南寧市購房的。儘管當地政府解釋此舉是為促進北部灣經濟一體化,但仍被外界解讀為放寬限購的“救市第一槍”。
  《法制晚報》記者整理髮現,隨著今年以來樓市低迷、成交下滑、樓盤大幅降價現象的持續,不少城市也欲步南寧市後塵,紛紛出台救市舉措,多是以支持公積金貸款、增加財政補貼、放寬落戶等形式促進樓市銷售。
  如安徽銅陵市決定於5月1日起,對購買家庭唯一普通商品住宅的居民給予1%的契稅補貼;無錫將購房落戶門檻由原來的70平方米降至60平方米;揚州恢復公積金又提又貸等。
  據亞太城市房地產研究院統計,今年4月份以來,儘管實施舉措各不相同,但拋出各種“救市”政策的城市已增至30個,其中18個是通過半公開或全公開的方式,另有多地否認或叫停了調整。
  虎頭蛇尾 多城救市“一日游”
  《法制晚報》記者統計發現,不僅呼和浩特,這幾年,包括沈陽、佛山、蕪湖等城市,都經歷了“救市一日游”的現象。
  最早的城市是佛山。2011年10月11日,佛山住建局發文稱,從即日起對四類人群放寬限購。
  不過,在當天深夜23點24分,佛山住建局又緊急發佈通知表示暫緩執行。
  當年11月,成都一度放鬆限購政策,將限購範圍從家庭為單位放鬆至以個人為單位,經媒體披露後,這一政策口子隨後又被收緊。
  其後的2012年2月9日,安徽蕪湖出台了多項購房補助、補貼政策。僅三天后,蕪湖暫停了此政策。
  6月10日,沈陽爆出重磅消息,稱將全面取消限購,房子隨便買,本地人和外地人可購多套住宅。消息一齣,市場嘩然。不過,僅一天之後,沈陽市政府即予以否認。
  華本城市地產研究院高級咨詢師柳科慶直言,“破限一日游”有三個方面的因素:第一,有關部門怕有政策風險,出現“槍打出頭鳥”的後果;第二個,擔心引發輿論反響過強;第三,過去十年來看,每次救市,房價就一定會暴漲,這也是政府擔心的。
  專家預計 年內超30城市將取消限購
  張大偉認為,今年“兩會”提出的“針對不同城市情況分類調控”將成為今年中央政府對樓市取態的最好註解。雖然有了“因地制宜”的自主權,但並不意味著調控政策可隨意放開,庫存和供求情況成為調控的關鍵依據。
  張大偉指出,很多類似呼和浩特的城市為了整體經濟發展,“破限”的需求非常迫切,除一線城市和人口超1000萬的城市外,預計30個以上的城市將在年內取消限購。
  不過,限購令從2011年執行至今,效果已在遞減,“很多城市限購年限只有一年,所以購房想符合條件很容易。限購令在影響市場的因素中,比例已不足一成,因此限購解除象徵意義更大,但2014年的市場根本還是看信貸。”張大偉表示。
  本版文/記者 王選輝
(原標題:呼和浩特“破冰”限購令)
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